1.海外租赁体系:税收和融资优惠加速供给，发达国家的租赁体系相对成熟，形成了以日本为代表的轻资产模式和以美国，德国为代表的重资产模式市场结构方面，重点城市租金回报率大多在3—5%区间，机构化渗透率超过30%我们认为，海外市场有促进因素，通常包括需求方的租金控制，租赁补贴，租赁保护和平等租购权制度，而供应方的税收优惠和融资支持
2.海外商业模式:精准把握客户，高效融资扩张，多重增值受益海外领先的住房租赁公司业务模式各有所长:日本的Leopalace21采用轻资产租赁模式，依托建筑业务的专业化运营，美国的EQR和德国的沃诺维亚采用资产导向模式，准确定位客户群提升利润，通过出售增值物业优化资产结构，获得增值收益我们认为较高的租金收益率和较强的成本控制能力是海外龙头企业盈利的首要因素，而高效的融资有助于企业快速扩张同时，在良性运作下，重资产企业还可以出售增值物业来盈利
3.中国租房制度:平价租房逐渐强势，市场化机构大有可为中国的住房租赁市场分为两类:市场化和非市场化我们估计，目前约有1.6亿人的租房需求主要是通过市场化租房来满足的在租购并举，租售同权的政策下，租赁人口规模仍有提升空间同时，我国专业房屋租赁机构的市场渗透率不到5%，远低于发达国家我们认为，机构租赁可以有效满足居民的租赁需求，解决市场的供需错配问题伴随着配套政策的逐步完善，机构租赁具有可观的发展潜力
4.机构租赁市场:迷失的现实和艰难的困境。
与预期的广阔发展前景不同，矿爆频发的发展现状给行业蒙上了沉重的阴影我们认为，畸形的商业模式是行业雷爆的直接原因，市场整体的低收益率放大了商业实体的盈利难度同时，对杭州，深圳轻/重资产项目的相关测算显示，住房租赁项目的盈利条件非常苛刻，政府供地模式，用人单位的资金回报要求和企业的商业运营模式之间存在不可能的三位一体，三方利益通常只能同时满足第二种
5.可行路径:土地，管理，融资破局，期待土地快速突破我们认为土地流转方式的改变是实现住房租赁短期破局的最佳选择，其中纯租赁用地在中短期最具发展潜力，集体建设用地在长期也有可能在经营主体方面，目前中介部门/国企部门/开发商部门的发展相对成熟，但行业的普遍优化绝非一日之功过分追求短期效果，很可能使行业重回早期商业模式的困境在融资渠道方面，政府采取多重措施支持住房租赁融资，但利率小幅下行无法使企业扭亏为盈，市场化融资注定受到项目盈利能力的反向制约看好具有较强区域资源获取能力的地方国企，具有开发建设优势的优质开发房源，以及其他具有租赁项目运营经验的专业企业
6.机遇与前景:安全与市场化双轨下的租赁重生保障与市场化并行，是租购同权时代的必然选择其中，保障性租赁政策的关键是填补市场化租赁企业尚未满足的新市民和年轻人的住房缺口，预计将在十四五期间贡献大中城市30—40%的住房增量看好地方国企，优质房企等有租赁经验的专业企业作为主承包商和运营商市场方面，我们认为优质轻资产住房租赁企业可能会逐步探索出租房全生命周期管理模式，通过加强前期的成本管理，重资产的优质企业有望贯穿盈利模式，实现资产增值
7.投资策略
租购并举的时代，给了中国住房租赁行业前所未有的广阔空间在保障和市场化双轨制下，看好区域资源获取能力强的地方国企，具有开发建设优势的优质房企，以及其他具有租赁项目运营经验的专业企业继续推荐:1)具有住房租赁管理经验的优质房企:万科A，龙湖集团，旭辉控股集团，招商蛇口，金地，保利发展，2)优质物业管理:碧桂园服务，招商刮起，保利物业，徐汇永盛服务
风险:行业内信用风险的扩散影响行业的再融资，销售和完成预期，人口流动性降低，租房需求下行，租金回报率居高不下，制约了企业利润空间，衡量主观风险。
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