房价下跌信号。百强房企超八成未达年度目标，机构提醒存货减值风险
日前，克而瑞发布数据，2021年，百强房企累计销售操盘金额同比降低3.5%，销售增速罕见出现下滑同时，百强房企目标完成率远不及历史同期，披露年度业绩目标的规模房企中，逾8成未完成目标
2021年下半年，持续性的成交行情降温，使房企销售数据明显承压，直接影响其现金流等状况最近几天，一名地产行业分析师告诉时代周报记者，预计2022年房地产市场会呈现U型走向，即上半年仍会保持降温态势
房地产销售市场的持续走弱，使得市场目光更聚焦于房企存货减值的风险平安证券指出，2021年重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险
减值会导致企业当期利润减少或出现亏损汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，预计2022年，在流动性危机和资产价格下跌双重作用下，会有部分房企计提存货减值准备
阳光城执行副总裁吴建斌告诉时代周报记者，由于资产价格下跌，理论上房企会计提存货减值准备但实际上每家房企掌握的尺度不一，需求不一，拨备的金额或比例就不同
地产行业进入零增长时代
2021年，房地产市场再度上演过山车式行情。12月31日，第三方机构克而瑞发布的销售数据显示，百强房企12月单月实现11221亿元，环比11月大幅上涨逾3成，但同比仍下挫近35%，全年累计销售额同比下降3%。这是自2010年以来，规模房企销售业绩增速首次出现负值。
上半年，市场形势一片大好年初部分热点城市延续了2020年年末的热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步拉升上半年楼市的整体售房数据
从企业表现看，百强房企上半年累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%其中TOP10，TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛，分别同比提升70.9%，54.3%，51.5%，实现规模稳定增长
到下半年，市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩大至30%以上，这在历史上实属罕见企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现下滑规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平在行业去杠杆，市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降
易居企业集团CEO丁祖昱指出，房地产过度金融化是导致今天危机的根本，所以此次政策调控和去杠杆政策非常及时到位。。
首先是房企各种融资渠道的全面收紧，其次是地方监管力度的趋严，使预售制度变准现房制度再者就是政策叠加改变预期丁祖昱称，2021年，73省市出台249次政策调控，深圳，广州政策调控高达20次，同时19城落地限跌令，房地产税试点将落未落，这些政策叠加都对预期产生影响
丁祖昱认为，房地产行业已告别白金时代，进入零增长时代。
克而瑞指出，展望2022年，企业整体业绩预期将更保守，仍会有一定规模的房企面临业绩下滑困境新常态下，规模房企整体经营逻辑将加速向以销定投转变，更好地平衡财务杠杆，提升运营管控效率，防范风险，降本增效
警惕存货减值风险
房地产市场的持续走弱，使行业上中下游企业纷纷减值计提房企存货减值计提主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若可变现净值低于预计的总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失
日前，中国平安发布公告，对华夏幸福相关投资资产进行减值计提，估值调整以及其他权益调整金额合计为人民币359亿元根据消息显示，本次计提资产减值将减少中国平安2021年半年度税后归属于母公司股东的净利润金额208亿元
日前，华夏幸福发布公告，基于谨慎原则，公司对部分可能发生减值的资产计提了减值准备2021年第三季度，华夏幸福共计计提坏账准备8.94亿元，计提存货跌价准备4.09亿元根据消息显示，本次计提资产减值准备，将影响华夏幸福利润总额13.08亿元，影响华夏幸福归属于上市公司股东的净利润10.81亿元
日前，三棵树涂料发布公告，2021年9月末，公司对主要客户包括中国恒大，华夏幸福，蓝光发展和恒泰地产的应收款项坏账准备计提金额合计达2.67亿元公告还称，若未来下游地产客户出现经营情况进一步恶化，公司亦会相应提高预期信用损失率
克而瑞指出，2021年，除现房库存积压外，房企存货减值问题也非常突出从原因上来看，主要为两种情况，一是早期高价拿地遇到限价等调控措施，销售价格不及预期导致最终亏损，二是市场进入下行区间，企业降价跑量导致销售价格不及预期
所以存货的计提不仅使当期利润受到很大影响，也能代表一种盈利能力趋势，若企业计提存货减值持续维持高位或连续增多，则代表企业当时的投资策略有一定问题，导致项目盈利能力较差克而瑞续称
中金公司指出，2021年，新城控股，蓝光发展，阳光城，北辰都有计提资产减值行动如此前分析，房地产行业增速下行，前期高溢价地块遭遇限房价，这些地块对应项目2020年开始进入结转周期，就会体现为报表层面的毛利率水平下降，没有销售的部分通过计提资产减值方式影响利润
上述地产行业分析师告诉时代周报记者，从房企角度看，由于其对2022年房地产市场的判断更加谨慎，所以一些计提减值的动作也会相应增加。
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